[컨슈머뉴스=김충식 기자] 고가주택과 다주택자에 대한 규제 칼날이 더욱 거세지면서 서울 집값이 하락하고 있다는 소식이 연일 보도되고 있다. 집값 하락 원인이 대출 규제 때문이란 의견이 많지만, 실상은 보유세 개편에 따른 것으로 보인다. 보유세 폭탄이 현실화되면서 이에 부담을 느낀 다주택자들이 보유주택을 시장에 내놓고 있기 때문이다.

공정시장가액 및 세율 상향을 골자로 한 종합부동산세제가 개편되면서 고가주택 보유자 및 3주택 이상 보유자의 종합부동산세 부담이 크게 늘어날 예정이다. 다주택자는 물론이고 1주택자도 요건을 갖추지 못하면 세금이 최대 5배까지 늘 수 있다는 분석이다.

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<​2019년 종합부동산 개편 내용>

이번 개편안으로 인해 얼마나 달라질까? 서울, 세종 전역과 부산, 경기 일부 등 집값이 급등한 조정 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 또 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2% 포인트 인상하기로 했다.

여기에 과세표준 및 세액에 영향을 미치는 공정시장가액 비율 매년 5%씩 늘어나, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년에는 100%까지 인상한다. 개정안 내용을 살펴보면 아래와 같다.

<​종합부동산세 부담이 증가되는 요인>

2019년부터 적용되는 종합부동산세에 대한 영향은 어떤 납세자가 가장 많은 영향을 받을까? 또 얼마나 큰 변화가 있는 것일까? 종합부동산세 부담이 커지는 요인을 살펴보았다.

첫째, 종합부동산세의 공정시장가액 비율이 매년 5% p씩 상승한다.

종합부동산세는 공시가격을 기준으로 세금을 계산하지만, 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 일정 수준으로 낮추어 과세한다. 이때 사용하는 비율을 공정시장가액 비율이라고 하는데, 현행 공정시장가액 비율은 80% 수준이다. 그런데 9.13대책 이후 그 비율을 매년 5% 포인트씩 늘리겠다는 것이다. 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년에는 100%로 맞추겠다는 것이다. 결국 공시가격을 그대로 과세표준으로 활용하겠다는 의미이기 때문에 보유세 부담을 느낄 수밖에 없다.

둘째, 세율이다. 9.13대책은 조정대상지역에 2채 이상 주택을 보유하면 높은 세율을 적용하도록 변경했다.

셋째, 공시가격의 시세반영률이다. 현행 공시가격이 시세와 비교해서 너무 낮기 때문에 시세반영률을 높이겠다는 것이다. 향후 종합부동산세가 가장 많이 늘어날 것으로 보이는 부분이다.

넷째, 세 부담 상한선의 상향 조정이다. 보유세는 작년에 납부했던 보유세의 일정 비율을 초과할 수 없도록 상한선을 정하고 있는데, 현행 세 부담 상한선은 150%다. 즉 2017년에 납부한 보유세가 100만 원이라고 가정하면, 2018년에는 150만 원을 초과할 수 없다. 그런데 2019년부터는 상한선을 최대 300%까지 높이도록 했기 때문에 조정대상지역에서 2주택을 보유하면 200%, 3주택 이상을 보유하면 보유세 부담 상한선이 300%로 늘어난다. 2018년 납부한 보유세 합계가 100만 원이면, 올해는 최대 300만 원까지 부과된다는 뜻이다.

개편안에 따른 종합부동산세 예시 금액

​반포 아크로리버파크 84㎡(이하 전용면적)와 대치동 은마아파트 84㎡ 두 채를 보유한 A 씨의 경우 2018년 보유세(재산세+종합부동산세) 납부액은 1,487만 원인데, 공시가격 상승률이 올해(서울 평균 10.2%)와 같다고 가정하면 올해(2019년) 보유세 2,974만 원을 내야 한다.

​공시가격 20억 3,200만 원인 아크로리버파크 113㎡과 12억 5,600만 원인 잠실 주공 5단지 82㎡ 두 채를 소유한 B 씨의 경우, 2018년 보유세가 2,271만 원에서 올해(2019년)에는 4,541만 원으로 2,200만 원가량 늘어나게 된다. 즉, 주택 가격이 높을수록 세 부담이 증가하게 된다.

​아크로리버파크 84㎡, 은마 84㎡, 잠실 주공 5단지 84㎡ 등 3채(공시가격 41억 9398만 원)를 보유한 C 씨는 보유세가 2018년에는 2742만 원이었지만, 올해(2019년)는 5701만 원으로 2배 이상 상승하게 됩니다. 조정 지역 내 3주택 이상 보유자는 세 부담 상한율 300%가 그대로 적용돼 세 부담 증가하기 때문이다.

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종합부동산세 강화에 따른 전망

​과거 보유세 강화 정책은 매매가격에 대해 단기적인 효과만 있었다. 종합부동산세 과세가 처음 발표되고, 과세가 적용되었을 당시 주택 가격은 단기적 하락이 발견되었으나 이후 빠르게 회복됐다. 즉, 보유세 부담이 증가하더라도 주택 가격 상승으로 단기간에 충분히 만회할 수 있을 것이라는 기대 심리 때문이었다.

​하지만 이번 종합부동산세 과세 강화는 과거와 다르게 주택 거래를 더욱 위축 시킬 전망이란 분석이 강하다. 주택시장 참여자들의 손실회피 성향이 강해 정부의 주택시장 규제 강화로 가격이 하락하기보다 거래량이 감소하는 경우가 많았다. 최근 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되었을 때에도 매매 가격은 변화 없이 거래량 만 큰 폭으로 감소했었다.

​따라서, 이번 종합부동산세 강화에 따른 부동산 시장도 주택 가격은 하락보다는 약보합세를 유지할 가능성이 높고, 보유세 및 거래세 부담 증가로 고가주택 및 주택 투자자가 밀집한 수도권 일부 지역, 강남 3구의 주택 매매 거래가 큰 폭으로 위축되는 현상이 나타날 것이란 전망이 우세하다.