경기순환변동주기, 주택시장 전망은 ‘흐림’

[고종완 한국자산관리연구원 원장]
[고종완 한국자산관리연구원 원장]

[컨슈머뉴스=고종완 한국자산관리연구원 원장] 새해를 앞두고 부동산 시장의 불확실성과 변동성이 높아지고 있다. 공급자, 실수요자를 포함한 시장참여자 모두 긴장감과 불안감이 고조되고 있다. 2019년 부동산시장흐름은 구체적으로 어떤 모습으로 다가올까? 먼저, 주택시장에 중대한 영향을 끼치는 핵심 변화요인(key factor)으로는 인구, 실물경기, 소득구조, 정책, 금리, 수급, 심리, 환율, 글로벌 자산시장동향 등 여러 요소를 꼽는다. 부동산 그중에서도 삶을 유지하기 위한 필수재화로 불리는 의,식,주의 하나인 주택시장에 나타나는 실물경기순환변동(예컨대, 10년주기설 등 장·단기파동이론)과 벌집순환모형(Honeycomb- Cycle Mode) 등에 비추어 유추해 볼 수 있다.

주택경기가 앞으로 어떻게 변화할지, 중장기적인 예측력을 좀 더 높이기 위해서는 주택경기의 순환변동주기(사이클)도 함께 따져볼 필요가 있다. 여러 변화요인(인구구조의 변화, 실물경기둔화 전망, 정부정책, 금리, 주택보급율, 부동산소비심리와 그 외 글로벌 자산시장의 조정 및 선진국 주택시장 상황 등)이 주택시장의 단기변동성 예측에 유효하다면 벌집순환모형(HONEYCOMB- CYCLE MODEL)과 10년주기설 등은 5~10년 이상 중장기 예측을 하는데 매우 유용한 기법이다. 우리나라 사람들은 주택을 한번 매입하면 10년가량 장기간 보유하는 장기투자재임을 고려하면 단기변화와 더불어 장기적인 미래변화를 읽는 투자안목은 필요하다.

지난 30~40년간의 빅데이터(big data)를 통해 집값변동성을 살펴보면 소위, ‘10년 주기설’이 뚜렷이 발견된다. 이를테면 우리나라 집값은 5~6년 상승하면 4~5년간 하향 안정되는 싸이클이 주기적으로 발생한다는 것이다. 이를 최근 주택경기사이클에 대입해보면 서울 등 수도권 집값은 2013년경 바닥을 찍고 이후 상승을 시작했음으로 강남은 6년째, 강북과 수도권은 5년째 올랐다. 이는 벌집순환모형을 통해서도 잘 드러난다.

이모형의 이론적 근거는 주택경기는 통상 7~12년을 주기로 상승과 하락을 반복하며 거래량과 가격변수를 중심으로 시장변동의 미래흐름을 관측하는 데 매우 유용한 선진국형 분석모델이다. 예측확률은 70% 정도로 높은 편이다. 이 모델로 측정한 한국의 현재 주택시장은 6단계 중 3단계에서 4단계로 진입하는 전환기에 놓여 있음을 알 수 있다.

2018년 하반기 현재 거래감소-가격보합의 국면을 지나 거래감소-가격하락직전의 전환국면(turning point)에 놓여 있다. 조만간 거래감소-가격하락이라는 본격적인 침체국면으로 이어 지고 거래감소- 가격하락국면을 거친 다음단계로 거래증가-가격하락국면이라는 새로운 시장상황을 맞을 가능성이 높다. 공교롭게도 문재인정부의 임기와 겹친다.

이상으로 주택시장의 핵심변화요인과 10년주기설, 벌집순환모형 등을 종합적으로 살펴본 결과 대차대조표(貸借對照表)를 작성해보면 하락요인이 상승요인보다 많다는 점이 목격된다. 그렇다면 2018년은 고점내지 변곡점을 맞은 바, 2019년 이후에는 조정기 내지 침체국면으로 전환될 개연성이 높다. 전세 값도 주택공급물량이 다소 증가한 덕분에 서울 등 수도권, 지방 모두 전반적으로 안정화될 것으로 예상된다. 지역적으로는 서울은 보합, 수도권은 약보합, 부산. 대구. 광주. 대전 등 지방대도시는 약세가 전망된다고 하겠다.

최근 들어 부동산소비심리가 급속히 악화되고 있는 점은 주목되는 변화이다. 한국은행과 KB국민은행이 연말에 발표한 부동산자료에 따르면 2018년 말 부동산시장은 매도자우위시장에서 ‘매수자우위시장’으로 급반전중이다. 그런 가운데 상당한 집값거품(bubble)이 낀 것으로 추정되는 강남권과 침체가 깊은 일부 지방 주택시장은 전반적인 시장흐름과는 다소 다른 파동을 그릴 가능성이 있다. 이를테면 집값이 장기간 급등한 강남재건축은 상대적으로 변동폭이 클 것으로 점쳐진다. 왜냐하면 평균이상의 과도한 상승에 따른 초과이윤 내지 투기수요에 의한 거품은 붕괴되기 때문이다.

과거 경험사례(즉,경험칙)와 ‘평균회귀법칙’에 의하면 주식이든 부동산이든 자산의 가치는 "많이 오르면 많이 내린다"는 것이다. 앞날이 걱정되는 지역으로는 산업이 쇠퇴하는 일부지방의 주택시장을 들 수 있다. 울산, 창원, 거제, 군산지역의 경우 경기침체에다 공급과잉, 수요부족이 한꺼번에 겹친 바람에 역전세난과 깡통전세, 제2의 하우스푸어 양산도 우려된다. 만일 부동산시장이 경착륙하거나 침체가 장기화될 경우 경제위기로 이어질 수 있다는 점에서 탄력적인 정책운용과 면밀한 시장모니터링, 미세대응이 요구되는 시점이다.

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